COLUMNコラム

やってみたい!でも不安…。
話題の“リノベーション”を知ろう

2016.10.28

リノベーション・リフォーム

「思い描いた理想の住まいをお得に手に入れる方法」として今、リノベーションという住まいが注目を集めています。

しかし比較的新しい住まいづくりの考え方であるがゆえに、検討については少々不安を感じている人が多いかもしれません。

「今なぜリノベーションが注目されているのか?」

「安心してリノベーションを進めるにはどうすればよいのか?」

「気になる資金計画は?」

など、基本的な知識を知り、リノベーションに踏み切るための心構えをもつことから始めてみませんか。

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1.まずは、リノベーションを知ろう

1-1.なぜ今、リノベーションなのか

住み慣れた住まいを新しいデザイン・間取りにつくり変える、または中古物件を購入して、自分が希望するデザインやライフスタイルに合わせた間取りで再生させる「リノベーション」が、新たな住まい方としてメディアなどで注目されています。

かつて日本には、「都会の単身アパート暮らしからスタート。次に結婚してファミリータイプの賃貸マンション、さらに分譲マンション購入、そして最後は郊外に庭付き新築一戸建て住宅を購入」という「住宅すごろく」という考え方がありました。それがサラリーマンの夢であり、人生の大きな目標だった時代です。

しかし現在、住まいに対する価値観は大きく変わり、ライフスタイルも多様化しています。特に若い世代を中心に「古くても、住みたい街で気に入った家を買って、自分の好きなように手を入れて住みたい」と考える層が着実に増えています。

また環境や資源の問題から「つくっては壊し、そこに新しいものを建てる」というスクラップ&ビルドの思考が敬遠される世界的な流れも影響しています。価値のあるものにスポットを当て、それを修繕しながら大切に使い続けることの重要さが見直されているのです。

国もさまざまな優遇策を導入し、中古住宅市場の活性化に本格的に取り組んでいます。高齢化や人口の減少に伴って空き家が急速に増加している背景もあり、これまでのようにどんどん新築住宅を建てるのではなく、優良な既存中古住宅をうまく活用していくことが求められるのです。

また不動産関連企業も、リノベーションに力を入れ始めています。新築住宅を中心に手がけていたハウスメーカーや工務店、設計事務所などだけでなく、住宅とはあまり縁がなかった業界からの新規参入も増えています。

このように、住まいに対する考え方の変化や国による後押し、企業の新規参入などを背景に、リノベーションは盛り上がりを見せているのです。

1-2.リノベーションとリフォームの違い

リノベーションという言葉が使われ始める以前から、「リフォーム」という言葉は一般的に馴染みがあるものでした。ではリノベーションは、どんな点が新しいと捉えられているのでしょうか。

リフォームは、古くなった設備や内装を新しくしたり、間取りを変えたりすることを指し、「住まいの改修」全般を表す言葉として使われてきました。例えばちょっとしたクロスの張り替えや、古くなった設備の取替えなど、どちらかというと「老朽化したものを新築の状態に戻す」というニュアンスで使われることが多いようです。

これに対しリノベーションは、その建物が新築時代にどんな形状だったかという歴史的な背景よりも、今とこれからのライフスタイルを重視して、使いやすく、快適に住まいをつくり変えるという意味合いが強いものです。もちろんその住宅自体が持つ魅力は堅持しつつも、そこに新しい自分なりの価値を付加するのがリノベーションの本質です。

…ちなみに、reformという言葉はそもそも和製英語。住宅の改修という意味で使用されることはあまりありません。英語圏ではrenovationあるいはremodel(リモデル)と呼ばれることが一般的です。

1-3.リノベーションのメリット

新築住宅を購入する場合と比較し、リノベーションにより新しい住まいを手に入れることのメリットにはどんなものがあるのでしょうか。

まず挙げられるのは、まるで注文住宅のように、ここで暮らす人の好み、ライフスタイル、将来設計などに合わせて自由に空間をデザインすることができる点でしょう。

もちろんプロの建築デザイナーやリノベーション業者に意向を伝えて、それを実際の住まいとして形にしてもらうことも可能ですし、DIYの腕に自信があれば自分で思うままに施工してしまう「セルフリノベーション」という方法もあります。いずれにせよ、分譲住宅を購入するよりも、ある意味では希望通りの住まいに暮らすことができます。

また一般的に、駅からの距離や広さが同レベルで同地域にある新築物件を購入する場合と比較して、中古物件を購入しリノベーションをする方が安く済むという、経済的なメリットもあります。

逆に考えると、同じ予算内であれば、中古物件+リノベーションの方がより良い立地や広い面積の家に住むことができるということです。つまり、新居を購入しようと考えたときに、新築物件にこだわって探すよりも、中古物件+リノベーションという選択肢を含めることで、より多くの物件から自分の希望に合ったものを探すことができるのです。

さらに新築は建物が完成する前に契約をするケースが多いのに対して、中古物件は実際に現地を内覧して、日当たりや風通し、近隣との関係がどのようになっているかなどを確認した上で契約することができるという大きなメリットもあります。そこに自分好みのリノベーションを施せば、まさに理想の新居を現実のものとすることができるでしょう。

2.リノベーションで新しい住まいを手に入れる

2-1.2種類のリノベーション住宅

では実際にリノベーション住宅を手に入れるには、どのようにすればよいのでしょうか。

リノベーション住宅の入手には、2種類の方法があります。すなわち「リノベーション済み物件」を買うという方法と「中古物件を購入し、リノベーションをする」という方法です。

「リノベーション済物件」とは、不動産会社が中古物件を購入し、それをリノベーションしてから販売する物件のことで、「再販物件」とも言われます。

もちろん、自分好みの間取りやデザインにつくり上げることができないというデメリットはありますが、反面、実際にリノベーションが完成した状態を見て、確認してから購入できるという大きなメリットがあります。すでに工事が完成した物件をそのまま購入するため、工事期間などの時間的ロスもないし、販売時に価格が決まっているため資金計画も立てやすくなります。

一方、中古物件を購入してリノベーションする場合、自分のニーズやライフスタイルに合った好みの住まいをつくれる、というのが最大の魅力です。しかし中古物件購入とリノベーションの両方の手続きを行わなければならないため多少複雑な手間が発生することや、物件購入から工期の分だけ時間的なロスが発生することがデメリットとして挙げられます。

これらメリット、デメリットをまとめると、リノベーション済物件は、すぐに新居に住みたい人や、忙しくて打ち合わせの時間があまり取れない人、デザインやプランに強いこだわりはないが工事済みのマンションに住みたい人に向いています。

中古物件を買ってからリノベーションする方法は、リノベーションの最大の魅力である「こだわって自分好みの住まいをつくりたい」という人に向いています。

どちらを重視するかによって、リノベーション物件を手に入れる方法を決めるとよいでしょう。

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2-2.リノベーション業者の選び方

リノベーション済みの物件購入では、新築物件の場合と同様に不動産業者が窓口です。不動産業者を当たれば、さまざまなリノベーション済み物件を見学させてくれます。外観は多少年数が感じられる状態でも、玄関ドアを開けると新築同様の美しい空間が広がる情景は、一種の感動すら与えてくれます。また、物件選択とリノベーション工事の2つの業者と交渉をする煩わしさもありませんし、不動産会社が売主となる場合は、アフターサービスが充実していることが多いです。

一方、中古物件+リノベーションという選択の場合、さまざまなリノベーション業者から信頼できる一社を選ぶことが非常に重要なポイントとなります。どのような基準で自分の新居を託すパートナーを選べばよいのでしょうか。

中古住宅の物件探しから依頼したいのであれば、すべてをワンストップでできる、リノベーションに特化した業者を選ぶのがよいでしょう。物件探しからデザイン、間取りのプランニング、資金計画など、トータルに任せることが可能。綿密な打ち合わせを重ねながら設計や施工を進めることで、自分好みの住まいに仕上げてくれます。最新の技術や流行、人気の高い工法などにも詳しく、資材の一括購入などによってコストパフォーマンスの高いリノベーションが期待できます。

デザイン性を第一に求めるなら、設計事務所や建築家に依頼するのがお勧めです。おもにデザイン、設計、施工管理が仕事で、直接施工まですることはあまりありませんが、大胆な間取りの変更・空間の用途変更など、他では思いつかないようなアイディアを提案してくれるかもしれません。

施工の質やアフターサービスの充実が最優先なら、地域密着の工務店に相談してみましょう。地域密着ということは、このエリアで長年営業を続けているということです。手抜き工事などが何年か後に発覚したら、会社の評判を落とします。このため、誠実で良心的な工事を売りにしている工務店が多いことが想像できます。木造一戸建ての建築をおもな業務にしているところも多いので、職人の技術力の高さも期待できます。

キッチン、バスなどの設備交換、内装のリニューアルなら、リフォーム専門業者でも対応してもらえます。大手設備会社の代理店になっている場合も多く、最新の機器の設置を提案してくれるメリットがあります。もちろん部分的なリフォームのみならず、大規模なリノベーションまで手がけているリフォーム会社もあります。

これら業者のタイプを選ぶ場合には、まずは自分がリノベーションする物件を保有しているのか否かがポイントです。もし物件を探してからというのであれば、不動産業者もしくはワンストップのリノベーション専門業者から選択することになりますし、物件をすでに購入済み、あるいはほぼ決まっているのであれば、どのタイプの業者も選択対象になります。

では次にどこを見て決めるのがよいのか。それはもちろん金額の妥当さや担当者との相性もさることながら、これまでの施工実績ではないでしょうか。

戸建て住宅、マンション、オフィスビル。ひとくちに「リノベーション」と言っても、建築物の構造によって、工事に必要なノウハウは異なります。例えば一般工務店は木造一戸建て住宅のリノベーションに強い会社が多く、専門業者の場合は「水周りのリフォームが得意」「オフィスビルを居住用に用途転用するのが得意」「中古マンションを新築同様にするのが得意」など、会社によって強みを発揮できる分野が異なります。それを把握するには、これまでの施工事例を見せてもらうのが一番。そのうえで自分のニーズに合致する強みを持つ会社を選ぶことが大切です。また自分好みのデザインテイストを得意としている会社なのかを見分けることもできます。

3.リノベーションとお金のカンケイ

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3-1.リノベーションの資金計画

住宅購入でもっとも気になるのは、お金に関する話であるという人は多いのではないでしょうか。リノベーションで新しい住まいを得る場合でもそれは同じ。きっちりとした資金計画を立てて、無理のない返済方法を設定することが大切です。

リノベーション済物件のいわゆる「リノベーション住宅」を購入する場合は、いたってシンプル。単純に中古の不動産を購入するときと変わりはありません。不動産会社と相談のうえ、自己資金+住宅ローンをベースにした資金計画を練ることになります。

中古物件を購入してリノベーションを行う場合には、まずは物件購入とリノベーションにかけられる総予算を知る必要があります

つまり下記のように

  • どれだけお金が用意できるのか(予算)=自己資金+融資限度額
  • どれだけお金を使うのか(費用)=ローン返済+管理費などのランニングコスト+税金

の2点を算出するのです。

3-2.リノベーションにかけられる予算の算出

予算を考えるときに重要なのが、ローンの種類です。物件購入、リノベーションともにローンを利用する場合、金利的にも手続きの簡単さにおいても、住宅ローン一括で借りるのが一番お勧め。住宅ローンはリフォームローンよりも基本的に金利が低いですし、審査も一度で済ますことができます。全般的に住宅ローン+リフォームローンよりもお得になるでしょう。

融資限度額は銀行などのホームページで提供している「住宅ローン借入限度額シミュレーション」を利用すれば、年収などから大体の目安額を把握することができます。しかしその場合、限度額いっぱいの想定をしないことが重要。住宅費にあてる家計の割合は人それぞれですが、返済額や返済期間から融資額を逆算して、自分にあった総予算を決めましょう。

自己資金を利用して頭金を多く入れることは、総返済額を圧縮でき、毎月の返済負担額を減らすことができるという大きなメリットがありますが、手元の現金を減らしてしまうというデメリットもあります。「頭金を払い出して、入院治療などの予想外の出費に対応できなくなった」というようなことがないようにしましょう。

また自己資金の一部として、両親や祖父母から住宅購入目的の資金援助を受けた場合には、一定の金額の贈与税が免除されるという特例があります。しかし、例えばリノベーションをする家の名義が父親で、リノベーションは子供名義で行うケースでは、それが贈与税の対象になるので注意が必要です。住宅ローン控除の対象にもならないので、税金の面から見ると損と言えるでしょう。

これを回避するには、家の名義を子供に移すことになりますが、一部を移すか(共有名義にするか)、全部を移すかなどのケースバイケースの対応が求められます。少々複雑な知識が必要になる分野なので、リノベーション会社や金融機関、税務署などに問い合わせましょう。

3-3.リノベーションにはいくらかかる?

予算が把握できたら、次は実際にどんな費用が、大体いくらかかるのかを知りましょう。

リノベーションにかかるコストは、どんなリノベーションをしたいのかによって大きく異なります。キッチン・水周りのリフォームなのか、それともほぼすべての壁や設備を取り払いスケルトン状態から行うのかなど、その規模によって数百万円の開きが出てきます。リノベーションを委託する業者が決まったら、早めに希望のプランやデザインを伝えて見積もりを取りましょう。特にリノベーション費用も住宅ローンに頼る場合、早い段階で総コストを決定する必要があります。

総予算とリノベーション費用が決まれば、物件にかけられる予算が見えます。 それをもとに、不動産業者やリノベーション専門業者に相談してみましょう。実際の物件を見学しながら、リノベーションのプランを膨らませる、一番楽しい時間かもしれません。

しかしここで忘れてはいけないのは、中古住宅を購入する際は、「登記費用」「印紙代」「火災保険」「住宅ローン保証料」「仲介手数料」「固定資産税精算金」など、購入価格の7%程度の諸費用が別途かかるということです。例えば2,000万円のマンションを買う場合なら、140万円前後となります。

またこのほか、「引越し費用」「インテリア・家具・家電」などの金額も考慮に入れなければなりません。さらには、現在住んでいる住まいをリノベーションする際には、仮住まいの家賃や家財道具を補完する倉庫の賃料なども必要です。これらも別途で見積りをしておきましょう。

入居後もマンションの場合には、管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生します。その金額は物件の広さ・管理状況等の違いにより異なります。ネットなどから目安を把握してくとよいでしょう。税金(固定資産税と都市計画税)も物件によってさまざまですが、首都圏の古いマンションの場合は年間で10万円(50㎡)~20万円(100㎡)程度を見込んでおきましょう。

3-4. 優遇制度を使って賢く節約

国や地方自治体では、中古住宅市場を活性化させるためにリノベーションに対してさまざまな助成制度や税制優遇を設けています。バリアフリー化、省エネ・エコリフォームといった方針に沿った改修をするという条件のもと、行政からの支援を受けることができるのです。上手に活用して、少しでも安くリノベーションを行うために、リフォーム/リノベーションに関する減税措置や補助金について知っておきましょう。

所得税の軽減


要件に合うリフォーム/リノベーションを行うことで、所得税から一定額が控除されます。「投資型減税」「ローン型減税」「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」の3つの制度から1つを選んで利用することができます。いずれも2019年6月末までに工事を完了し、入居(耐震リフォームは工事完了)する人が対象で、工事翌年の3月15日までに確定申告することで控除が受けられます。

投資型減税は、住宅ローンを組んでリフォーム/リノベーションを行った場合のほか、自己資金で行った場合にも適用できる減税制度です。耐震、バリアフリーまたは省エネのリフォームそれぞれに対して制度があります。

ローン型減税は、返済期間5年以上の住宅ローンを組んでリフォーム/リノベーションを行った場合に適用できる減税制度です。バリアフリーや省エネのための改修を対象とした制度ですが、両者の併用や投資型減税との併用も可能です。

住宅ローン減税は、10年以上の返済期間がある住宅借入金がある場合、払った所得税から特別な控除が受けられる制度のことです。投資型減税、ローン型減税と同様に、バリアフリーや省エネなどの要件を満たす工事に限られます。

固定資産税の軽減


耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォームなど、一定の基準を満たした住宅性能向上工事を行った場合、その工事費に応じて入居後の固定資産税の減額を受けることができます。軽減期間は1年間。現在のところ、平成30年3月31日までに工事完了した物件が対象です。軽減措置を受けるには、いずれも工事完了後3カ月以内に物件所在地の市区町村へ申告しなければなりません。

軽減額は耐震リフォームが固定資産税の1/2、バリアフリー・省エネのリフォームが1/3で、バリアフリーと省エネを併用した場合には2/3になります。

贈与税の非課税


親や祖父母から物件購入資金やリノベーション資金の援助を受けた場合、一定額まで贈与税がかからない特例があります(平成31年6月30日まで)。

しかし非課税になるためには、その手続きや基準が少々複雑なため、プランを検討する段階でリノベーション会社にどのような減税制度が利用できるか確認しておくとよいでしょう。

リフォームの関する補助金


バリアフリー性能や省エネ性能、耐震性能の向上を目的としたリフォームについては、国や自治体からさまざまな補助を受けることができます。まずは自分が住む地域の自治体に問い合わせて、どんな補助金があるかを把握しましょう。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のサイト(http://www.j-reform.com/reform-support/)でも調べることができます。

<リフォームに関する補助金の例>

▲バリアフリー

「高齢者住宅改修費支援制度」や「障害者住宅改造費助成制度」が用意されている自治体が多く、介護保険の支援と合わせて使うこともできます。

▲太陽光発電システム・省エネ機器設置

地球温暖化の原因とされる温室効果ガスの削減に貢献する省エネルギー機器を設置した住民に対し、多くの自治体がその費用の一部を助成しています。

▲耐震診断・耐震補強

自治体による耐震診断を受け、それに基づき耐震補強を行う場合には、工事費の一部を助成するというものです。特に木造住宅耐震化に関する助成は各自治体で行われています。

▲環境対策

例えば屋上や壁面を緑で覆うなど、地球温暖化防止に寄与する住宅に対しての助成を行う自治体も少なくありません。

4.リノベーションの実際

4-1.理想のデザインテイストを知る・選ぶ

信頼できる業者を得て、安心の資金計画を練り上げたら、本格的なプランニングへと移ります。自分好みの空間をつくるのがリノベーションの醍醐味ですが、それをゼロから考えるのも難しい…。そんなときには、大まかなデザインテイストを決め、コンセプトの方向性を定めてからこまかなプランを考えるとよいでしょう。

ここでは一般的に利用されているインテリアのスタイルについて、それぞれのデザインの特長と雰囲気を紹介していきます。

◇ナチュラルスタイル

ベージュやアイボリーといった色調を貴重とした自然で明るいスタイル。木の質感やぬくもりを感じさせるテイストが基本です。年齢、性別を問わず、幅広い層に人気があります。

・北欧ナチュラル…明るい木目調をベースに、北欧調のポップなアイテムやデザイン性の高い照明などでアクセントを付けていきます。

・ナチュラルモダン…ナチュラルカラーをベースに、シックなカラーのアイテムをコーディネート。ガラスやアイアンといった素材を足して、洗練されたスマートな雰囲気を加えます。

・ナチュラルシンプル…ソフトトーンの木目とホワイトインテリアでまとめたテイスト。シンプルかつ清潔感のある人気のコーディネートです。

◇モダンスタイル

基本はシンプルにまとめますが、フォーマルな雰囲気も楽しめるインテリアスタイルです。色味を抑えた配色、スッキリとしたフォルム、大胆な造形の家具などを取り入れて、現代風に演出します。

・シンプルモダン…ガラスや金属、強化プラスチックなど無機質的な素材を使い、直線基調で軽快感が出るようにコーディネートされたスタイルです。

・クール&スタイリッシュ…コンクリート打ちっ放しのように、見た目の印象も温度感が低いイメージのスタイルです。

・モダンポップ…シンプルモダンテイストに、例えばポップな壁紙などでアクセントをつけたスタイルです。

・ジャパニーズモダン…シンプルな空間に、木材や和紙などのアイテムで和の伝統を現代風にアレンジしたスタイルです。

◇クラシックスタイル

中世ヨーロッパのお城や上流階級の屋敷などをイメージさせる、重厚感のあるスタイル。マホガニーのようなダークな色合いの木材や、ロートアイアンなどの華麗な飾りなどを使ってまとめます。

・トラディショナル…伝統的なヨーロピアンテイストを持つスタイル。流線型なインテリアを使い、フェミニンなイメージも作りやすいテイストです。

・モダンクラシック…古い雰囲気の中に、現代的なヨーロピアンテイストを感じさせるスタイル。伝統的なテキスタイルを持ちながら明るさも取り入れ、モダンな高級感を演出します。

◇カントリースタイル

欧米の田舎の家を感じさせる、カジュアルなスタイルです。自然素材を使い、素朴で温かみのある手作り感を演出して仕上げます。アメリカン、フレンチ、ブリテッシュなどの種類があります。

・アメリカンカントリー…おもにパイン材用いて、ナチュラルな風合いと柔らかい質感で構成します。ウッドデッキやリビングの暖炉なども代表的なアイテムです。

・フレンチカントリー…別名「南仏風」とも「プロバンス風」とも呼ばれる、女性に人気が高いスタイル。無垢材のフローリング、漆喰の壁、ホワイトでペイントした家具など、質感が少し粗い素材を使用します。

・ブリティッシュカントリー…他のスタイルよりクラシックテイストが強いのが特長。ギンガムチェックなどの伝統的なテキスタイルパターンを取り入れ、大胆に演出します。

◇アジアンスタイル

籐やバンブーなどの素材を使い、アジアの雰囲気を感じさせるイメージにコーディネートします。カラーはブラウン系がメインで、素材感も楽しめるのが特長です。

・アジアン民芸調…東南アジアのインテリアをメインに使用したコーディネート。木製のブラインドやシーリングファンなどでリゾート感を演出します。

・モダンアジアン…現代的なデザインと機能のインテリアに、アジアンな素材を組み合わせたコーディネートテイストです。

4-2.テーマを重視したリノベーション

デザインテイストではなく、理想とするライフスタイルやリフォームの目的にこだわってプランを考える方法もあります。

例えば「趣味を重視した家づくり」を目指すのであれば、そのためだけの専用部屋を設けて「アトリエ」のように活用したり、必要な道具を収納するためのスペースを多く設けたりというプランが考えられます。

「子どもたちの健やかな成長」を最優先にプランニングするのなら、広いリビングの中に並んで座れるカウンターをつくり、親子やきょうだいで一緒に勉強ができる仕様にしたり、将来的には2部屋に仕切れるようドアを2箇所設けた子供部屋にするなど、先を見越した計画を練るのが理想的です。

健康面の充実を考えてリノベーションを行う人も少なくありません。人工的な機器に頼らず、珪藻土や漆喰など調湿機能のある自然素材を使って快適性を向上させることにこだわったり、「シックハウス症候群」や「化学物質過敏症」と呼ばれる、住生活が原因とされる症状を和らげるために、化学化合物の接着剤や塗料を使わない施工を重視したリノベーションを進めるケースもあります。

最初の段階で、何を最優先に住まいづくりを進めるのかを決めることで、リノベーションを依頼する業者選びも変わってきます。過去のリノベーション事例などを参考に、得意分野や方向性が合うことを確認しながらセレクトすることが大切です。

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4-3.団地をリノベーション!

「なるべく費用をかけないで、自分らしいリノベがしたい!」という人には、団地をリノベーションする方法もあります。リノベーション自体の費用は中古マンションの場合とあまり変わりませんが、魅力なのは物件の安さ。年数が経っている団地では物件価格が500万円以下のものもあり、リノベーション費用を含めても1,000万円以下で収まるケースもあります。

最近では賃貸でもリノベーション可という物件もあり、「原状回復義務の免除」「施工期間として3ヶ月無償で使用可能」など、利用しやすい考慮がされています。もちろん壁の構造や水回りの仕組みなどの問題で、工事ができる箇所が限られることもありますが、「白くて、四角い」いわゆる“団地”の外観からは想像もできないような内観に生まれ変わらせることも可能です。

コスト面以外にも、団地リノベのメリットはいくつかあります。

一つは団地が概して地震に強い構造体であること。マンションの構造にはいくつかの種類がありますが、5階建て以下の大半の団地は「壁式構造」と呼ばれるもので、コンクリートの壁で荷重を支え、構造耐力を確保しています。この「壁式構造」は、一般的に地震に強い建物と言われています。

さらに団地は多くの場合、通勤の便や立地場所が良い点も魅力です。これは団地が建築当初から街の一部として計画され、多くの人が生活しやすいようスーパーや学校、病院、郵便局等の生活施設を周辺に整えてきたという経緯が影響しています。コミュニティの中心としての役割から、敷地内で盆踊りや夏祭り、フリーマーケットなどの催し物が行われることも多く、住民同士や周辺地域とのつながりが深くなるのも利点です。

逆に古い団地ではエレベーターがなかったり、もともとユニットバスではなくタイル貼りの在来浴室であるために浴室の形を変更することが難しかったりと、デメリットもあります。長所・短所を見極めたうえで、リノベーションの賢い選択肢として検討してみていかがでしょうか。

5 リノベーションにまつわるトラブル

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5-1.管理規約

新しい住まい方として注目を集めるリノベーション。しかし新しいがゆえに進め方を間違えると、誤解からトラブルを招くケースもあります。リノベーションに踏み切る前に、気をつけるべきポイントを知っておきましょう。

まずは管理規約の理解不足により起こりうる問題。集合住宅には「区分所有法」という法律があり、これに沿って「管理規約」や「使用細則」が定められています。通常、リフォーム・リノベーションについての決まりも、個人で改修できる範囲(専有部分)とできない範囲(共用部分)、床材の防音規定や工事の承認方法など細かく明記されています。

これには素人が読み込んでもわかりづらい部分も含まれています。例えば、サッシ・玄関ドア・ベランダ部分は専用使用が認められてはいますが、実は共用部分。ガラスが割れたときの修理や排水口が詰まったときの掃除などは居住者が行いますが、これを勝手にリフォームすることは個人ではできません。

経験豊富なリノベーション業者に依頼する場合には心配ないことかもしれませんが、自分でお部屋を改造したいと考えている人にとっては注意が必要です。悪意がなかったとしても、結果的に決まりを破ってしまったら、工事が停止になったり、最悪の場合は裁判で現状回復が求められたケースもあります。

5-2.周辺住民からの苦情

集合住宅でのリノベーションでは、それに伴う騒音や臭気、ホコリの飛散などを完全に避けることはできません。自分では「これくらいは仕方ないか…」と思っていても、それが周囲のすべての人にとって許容範囲とは限りません。むしろ工事がいきなり始まれば、些細なことでも気に障るというものです。これがトラブルに発展するケースも多いことを意識しておきましょう。

これを防ぐには、常識的な気配りを行うのはもちろんのこと、周到すぎるほどの根回しにより、近所の方々と良好な関係を築くほかありません。

工事が始まる前には、ご近所に挨拶を行います。その際には必ず、工事開始日と工事の終わる予定日を伝え、期間中に起こりうる不都合について事前に説明し理解を得るようにしましょう。

最近ではリノベーション業者が回ってくれることが多いのですが、他人に任せるのではなく、自分でも回ることがトラブルを防ぐコツです。

当然のことながら、決められた工事時間と工事日は必ず守りましょう。工事が遅れているからと、時間外や休みの日に作業をするは厳禁です。また「音がしない塗装作業だから大丈夫」と夜遅くに工事を行い、臭いが原因でトラブルになった事例もあります。

これから長く住む家だからこそ、近隣への配慮が先々の住み心地を大きく左右するのです。

5-3.リノベーション業者との関係

「仕上がりが注文していた内容と違った」「工事期間中に階下へ水漏れした」「入居後すぐ、設備に不具合が生じた」「工期が大幅に遅れた」など、依頼した業者のレベルが期待値より低かったことが原因となるトラブルも多く見受けられます。

これを防ぐためには、次のような3つのポイントに留意することが求められます。

1 実績、技術の確かなリノベーション業者を選定すること

「実績、技術の確かなリノベーション業者を選定すること」は、大切な住まいの工事を託すパートナーを選ぶわけですから、当然といえば当然のことです。しかし、訪問してきたリフォーム業者の口車に乗り、結果質の悪い工事が行われたという例がなくなったわけではありません。

業者選びは受け身で行うのではなく、能動的に調査し、複数の候補を挙げたのちに見積もりやプラン提案を比較して決めるようにしましょう。

そのうえで見るべきポイントは、担当者と円滑なコミュニケーションが図れるかという点です。

リノベーションにおける業者とのトラブルの多くは、コミュニケーションの不具合に起因しています。新築の場合は施工全体がシステマチックになっているため、たとえ伝達ミスなど起こったとしても、重大なトラブルにはなりにくいのです。

一方リノベーションでは、施工の内容や建物の仕様が物件ごとに異なるため、必要に応じてこまかな確認作業が発生します。

そこでコミュニケーションが円滑に進められない相手だったとしたら、施工中のトラブルや仕上がりの不満足といった事態が発生するのは目に見えています。担当者との温度感や波長といった直感的なものも含めて、セレクトするように心がけましょう。

2 工事開始後も業者任せにせず、綿密なコミュニケーションを取ること

「工事開始後も業者任せにせず、綿密なコミュニケーションを取ること」は、施工にあたる業者との誤解を防ぎ、現場の緊張感を維持するために大切なことです。

施行中は現場に足を運び、職人とも交流を図りながら、要望や見積もり通りの施工が行われているか可能な限り目で確認するようにしてください。完了検査を必ず実施することも重要。

住みながらのリノベーションの場合は、部屋ごとの施工が終わるたびに担当者と一緒に仕上がりの確認をしていきましょう。

また施工後の「言った、言わない」のトラブルを避けるために、打ち合わせの内容はすべてメモに残しておきましょう。時系列がわかりやすいように、リノベーション専用ノートを作っておくのが最適です。電話でのやりとりも忘れずに記入してください。「口約束」を書面で残すことが大切です。

3 リノベーション施行中・施工後に、第三者による監理を導入すること

「リノベーション施行中・施工後に、第三者による監理を導入すること」は特に重要です。税込500万円以下の工事であれば、基本的にリノベーション・リフォーム事業を行うために必要な資格はありません。極端な話、工事経験がまったくない会社でも、受注し施工することが可能なのです。

工事の品質を第三者の建築士が検査(インスペクション)することは、これから長く暮らす住まいの「安心」をプロに保証してもらうようなもの。リノベーション業者と利害関係のない設計事務所などの専門家に工事監理を依頼してみましょう。これにより施工中に万が一不具合があれば指摘し、是正や補修を求めることができます。

もしもこのようなトラブル事例を見て、リノベーションってなんか怖いとか面倒と感じられた場合には、もう一度原点に立ち返り、新しい住まいに何を求めるのか家族で話し合ってみましょう。自分たちでリノベーションを行わずともその良さを享受できる、リノベーション済み物件の購入を検討するのも一案です。

6.リノベーションで「賢く」「お得に」マイホームを手に入れましょう!

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いかがでしたか? リノベーションは中古住宅の資産価値を高め、注文住宅のような自由な発想で理想の住まいを手にいれるための画期的な方法です。しかも新築で家を建てるよりも経済的という点も魅力です。

しっかりとした業者選び、資金計画、プランニングのノウハウを得たうえで、新しい住まいづくりの在り方として検討してみてはいかがでしょうか。

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