失敗しないリノベーションマンション探し!知っておきたい3つのポイント

2016.11.30

まとめ

「ライフスタイルに合った間取りで、きれいで頑丈な物件を予算内で買いたい!」

そんなわがままを叶えたいあなたには、リノベーション済みマンションがオススメです。

リノベーション済みマンションとは、既存の住宅に工事を施して、新たなデザインやライフスタイルに合わせて再生させた物件のことです。
新築と比べてリーズナブルな上に、普通の中古よりもきれいで設備が整っている等、費用を抑えながら自分の希望を叶える物件に出会えるという特長があります。

一方で、リノベーション済みマンションのベースとなる物件はあくまで中古住宅であるため、将来に渡って安心して生活できる物件かどうか、しっかりチェックした上で物件を選ぶ必要があります。目に見える部分以外は老朽や汚れが激しいといった物件も、中にはあるかもしれません。

そんな失敗を避けて、希望の物件を見つけるためにどうすればいいでしょうか?
今回は、失敗しないリノベーション済みマンション探しのために知っておきたいポイントを
リノナビコラムの記事と一緒に紹介します。

1.納得いくお部屋の選び方

いざ物件見学!さてどこを見ればいい?

中古物件は早い者勝ちです。気に入ったお部屋があれば、すぐに物件見学にいきましょう。
でも、見学のときに何を見ていいかわからないという方は少なくないのでは?

新築住宅に比べて購入費用が安く抑えられることが、中古住宅のメリットですが、
購入後のメンテナンス費用や欠陥住宅を購入してしまうというデメリットやリスクがあります。

納得する物件を選ぶためには、お部屋の中をじっくり見ておくのはもちろん、周辺環境も
含めてしっかりチェックしておきたいですね。

 

防音は?耐震性能は?一回見ただけではわからないから不安…

物件の耐久性や耐震性、遮音性や防犯対策・日当たり等は、物件選びでは重要なポイント。
しかし、短い時間の物件見学だけでこれら全てを納得するまでチェックするのは困難です。

そのような住宅の特徴を購入前に理解するには、住宅性能表示を参照することが有効です。

住宅のパンフレット等に謳われている、「地震・火災に強い」や、「省エネ」などの特長は、
売主や販売会社によって、それぞれの定義や基準が異なっていることが多く、
購入する我々は、同じ基準で住宅の比較をすることが難しかったのですが、
この住宅性能表示制度によって、同条件で比較・検討することができるようになりました。

「見学したときには気にしてなかった。」そんな失敗を避けるために、住宅性能表示を
チェックしながらお部屋を探してみることをオススメします。

 

見落としがちだけど重要!マンションの管理状況

物件見学の際には、部屋だけでなく共用部の管理状況もしっかり見ておきましょう。

マンションに住むうえで、当たり前に整備されていなければならない項目が、
きちんと「管理」されていなかったらどうなるでしょうか?
管理費の使い道が不明瞭、共有部が汚い、エレベーターの設備点検がなされていない、
非常階段が作動しない、勝手な行動を取る住民がいる。
いかに都心に近い立地であったり、豪華な設備や共有部があるとしても、
そんな住み心地の悪いマンションであれば意味がありません。

 

2.失敗しないマンション選び

住宅にも健康診断が必要!

中古物件には経年劣化はつきものですが、その劣化の度合は様々です。
場合によっては、健康被害が出たり補修のために大きな費用が必要になったり…
生活に支障をきたすような劣化がないか、事前に把握しておきたいですよね。

そんな不安を解消するべく、”ホームインスペクション”という取り組みが、近年注目を集めています。

「ホームインスペクション」とは「住宅診断」のこと。
では住宅診断とは何かというと、住宅の経年劣化の度合いや、欠陥、改修の有無、
またその修繕費用はいくらなのか、といった素人ではわかりづらい建物に関する
専門的なアドバイスを、住宅診断士(インスペクター)が第三者の立場から行うことです。

「住み始めた直後に欠陥が見つかった!」ということのないように、ホームインスペクションを行っておきましょう。

 

マンション全体のメンテナンス状況は?

「入居してすぐに大規模修繕の費用を支払わなければならなくなった!」
大規模修繕工事のタイミングによっては、そんなガッカリもしばしば。

 建物は一般的に10〜15年で大規模修繕工事が必要です。
毎月の管理費と一緒に大規模修繕用の資金を積み立てているマンションが多いですが、
その金額が低い場合、大規模修繕の際に新たな工事費を請求されることもあります。

大規模修繕工事がいつ行われたか、修繕費の積立が潤沢になされているか、を確認しておくことも中古マンション購入においては重要になります。
そもそも大規模修繕工事とは何なのか?何のためにするのか?しっかり理解しておきましょう。

 

3.お金の計画

いよいよ契約。ローンを組まなきゃ。

お部屋探しで避けて通れないのがお金の話。
物件を購入するには、住宅ローンを組んで月々返済していく買い方が一般的ですが、
大きなお金を借りて長年に渡って返済していくことを忘れてはいけません。
どこから借りるのか、いくらの金利で借りるのか、きちんと理解して判断しましょう。

住宅ローンといえば「銀行融資」が一般的ですが、もちろんそれだけではありません。
住宅ローンには大きく分けて「民間融資」と「公的融資」の2種類があります。

ローンの金利は、その返済額の変動の仕方により、「固定金利型」、
「変動金利型」、「固定金利選択型」の大きく3つに分けることができます。

 

物件以外にかかるお金は?

お部屋を買った直後は、引越し代や家具代等である程度の現金も必要になります。
住宅を買ったときにかかる税金も忘れがちな費用です。予算に入れておきましょう。

住まいを購入する際に必要なのは、土地や建物の入手にかかる費用だけではありません。
忘れてはいけないのは、「税金」です。そしてそれは取得時のみならず、
保有時、売却時等、各段階・様々な形で負担をしなければならない。

 

長い人生、何が起こるかわからない!

「突然の転勤や家庭の事情で、急にマンションを手放さなければいけなくなった!」
そんな時、大きな負担なくマンションを精算できるかは大きな問題です。

たとえば新築で5,000万円のマンションを購入し、4,500万円のローンを組んだとしましょう。
そのマンションに永住し、一生動かないという方であれば、資産価値はいくらであろうがあまり関係ないかも知れません。
しかし、長い人生の中では何が起こるかはわかりません。
急な転勤などで、どうしてもマンションを手放さなければいけなくなった時に、
購入したマンションの評価額が3,000万円だといわれたらどうでしょう。
仮にその時点で、ローンの返済が4,000万円残っていた場合、マンションを売っても、
ローンの残債が1,000万円も残ります。
これでは売却する事自体が行えず、途方に暮れてしまう事になります。
資産であるはずのマンションが、いつのまにか負債になってしまっているのです。

このようなリスクを少しでも下げるために、「将来の資産価値はどうか」という観点でもマンションを選ぶ必要がありそうです。

 

まとめ

新築・中古問わず、家を買うというのは一生に何度も経験できることではありません。
失敗しない物件探しのためには、事前知識をしっかりと入れておくことが重要です。
これらのポイントを理解した上で、専門家や信頼できる不動産事業者さまと相談しながら、
物件探しをすすめていきましょう!

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